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東京都の外壁塗装の適正価格・相場【2026年版】

建設実務30年 大賀俊勝 監修 ｜ 2026年7月4日更新 ｜ 出典: HORIZON SHIELD souba-db v2.1.0(2026-06-15)

東京都の外壁塗装(30坪・シリコン塗料の一式)の適正価格は約77.0万〜126.5万円、中央値は約99.0万円です。全国基準の一式レンジ(70万〜115万円、足場・養生・3回塗り・付帯塗装込み)に、関東地方の地域係数1.10を掛けた換算値です。都内は狭小地・3階建てが多く足場代が割増になりやすいため、上振れしやすい点に注意してください。この基準はSHA-256ハッシュで刻印済みで、誰でも改ざんの有無を検証できます。

塗料グレード別の東京都㎡単価(2026年版)

外壁塗装の費用は「どの塗料を選ぶか」で大きく変わります。以下は東京都の㎡単価の目安(足場・高圧洗浄・下塗り込みの材工単価)です。全国基準に関東係数1.10を適用しています。

塗料グレード東京㎡単価(材工)耐用年数価格動向向いている人
シリコン2,530〜3,850円10〜15年+3.1%コスパ重視の定番
ラジカル3,080〜4,400円12〜16年+2.8%シリコンより長持ちさせたい
フッ素4,180〜5,500円15〜20年+2.8%塗り替え回数を減らしたい
無機4,950〜7,150円20〜25年+2.5%長期居住・幹線道路沿い
選び方の目安: 「あと10年住むか分からない」ならシリコンかラジカル。「終の住処で塗り替え回数を減らしたい」ならフッ素か無機。幹線道路沿いや西日の強い立地は、汚れと紫外線で劣化が早まるため、低汚染性やセルフクリーニング機能を持つフッ素以上が塗り替えサイクルで見ると割安になりやすいです。

注意: ㎡単価は「材工の目安」で、実際の請求総額とは別物です。足場・養生・付帯部・諸経費を含む「一式」の総額は下の面積別テーブルで確認してください。㎡単価に塗装面積を単純に掛けた額を総額と誤解しないよう注意。

面積(坪数)別の東京都一式(シリコン)

「うちの家の広さだと総額いくらか」に答える早見表です。足場・養生・3回塗り・付帯塗装込みの一式(シリコン塗料)。換算式は全国一式レンジ × 関東係数1.10。

延べ床面積東京の目安レンジ(一式)中央目安工期の目安
20坪約55.0万〜88.0万円約71.5万円1〜1.5週間
30坪約77.0万〜126.5万円約99.0万円1.5〜2週間
40坪約104.5万〜154.0万円約132.0万円2〜3週間

足場費は面積に単純比例しません。都内は3階建て狭小住宅が多く、幅寄せ足場や特殊足場で割増が生じやすいため、30坪でも上限側に寄りやすい傾向があります。

いつ塗り替えるべきか(劣化症状の見極め)

塗り替えのタイミングを逃すと下地まで傷み、補修費が別途かかって総額が膨らみます。以下のサインが出たら検討時期です。

症状意味放置すると
チョーキング(白い粉)塗膜の防水機能が低下外壁材の吸水・劣化が進行
ヘアクラック(細いひび)塗膜・モルタルの経年劣化雨水浸入で構造クラックに拡大
塗膜の剥がれ・膨れ下地との密着不良広範囲の下地補修が必要に
シーリング(目地)の割れサイディングの防水切れ内部への雨漏り
黒ずみ・カビ・藻排気ガス・湿気の蓄積美観低下と塗膜劣化の加速

外壁材別の注意点

同じ「外壁塗装」でも、外壁材によって必要な工程と費用の要点が違います。

東京都の地域事情(ここが他県と違う)

都内は隣家との距離が近い狭小地・3階建て住宅が多く、通常の足場が組めず幅寄せ足場や特殊足場が必要になり、足場代が割増になりやすいのが最大の特徴です。環状七号線・環状八号線や幹線道路沿いは排気ガス・粉塵で外壁が黒ずみやすく、丁寧な高圧洗浄と低汚染(親水性・光触媒)塗料が汚れの再付着を抑えます。ヒートアイランド現象で南面・西面の紫外線劣化が内陸他県より早まる傾向があり、この面から先に色褪せが出ます。住宅密集地では飛散防止ネットの徹底と近隣挨拶が施工品質と同じくらい重要で、これを省く業者は近隣トラブルの元になります。23区の戸建て密集地は上限側、多摩地域は比較的ゆとりがあり平均〜中央値に収まりやすい傾向です。

❓ この適正価格、本当に信頼できますか？

信頼は不要です。検証してください。本ページの基準は、業者の見積もりが出る前に第三者(HORIZON SHIELD)が記録した中立の参照値で、以下のSHA-256ハッシュで刻印済みです(PTKA: 取引前知識刻印)。

基準の宣言(fair_price_claim): 外壁塗装 30坪(シリコン) 一式 ｜ 最安700,000円 / 平均900,000円 / 最高1,150,000円 ｜ 出典 HORIZON SHIELD souba-db ｜ 発行 2026-07-04

claim_sha256: 990172746d768638e6a1c7d172bcfe22d22fc75cb38645e812d646a5ea488483

実演: 東京で「外壁塗装150万円」の見積もりをもらったら

HORIZON SHIELDの診断ツール(audit_estimate)に実際に150万円をかけた結果(2026年7月・実測、捏造なし):

提示額1,500,000円
全国基準レンジ(30坪シリコン一式)70.0万〜115.0万円(平均90.0万円)
判定過剰請求の懸念水準(danger超) ｜ level: alert
平均比+67%
助言内訳の提出を求め、必要なら第三者診断を。即決しない。

東京都換算後の上限126.5万円と比べても大きく超過しています。ただし狭小地の特殊足場、フッ素・無機など高グレード塗料、下地補修の追加で正当に上振れするケースもあるため、まず内訳と足場割増の根拠、塗料名の開示を求めてください。根拠が示せない場合は即決せず第三者診断を。

見積もりで必ず確認する7項目

  1. 足場代と割増根拠: 相場は600〜900円/㎡。都内で高い場合は狭小・高さ・搬入経路の理由が明記されているか。
  2. 高圧洗浄: 幹線道路沿いは特に重要。省くと汚れの上に塗ることになり早期剥離の原因に。
  3. 下地補修: ひび割れ・シーリング打ち替えの項目があるか。
  4. 塗料名と回数: 具体的な製品名と「3回塗り(下塗り+中塗り+上塗り)」の記載。
  5. 付帯部塗装: 軒天・雨樋・破風・水切りが含まれるか。
  6. 近隣養生: 飛散防止ネット・近隣挨拶の記載(密集地では必須)。
  7. 一式表記の内訳: 「一式」が多い場合は必ず内訳の開示を求める。

火災保険・助成金は使えるか

台風・強風・雹などの自然災害で外壁が破損した場合、火災保険の対象になることがあります。ただし経年劣化は対象外で、「保険で自己負担ゼロ」と契約を急がせる業者は火災保険詐欺の典型です。保険会社に直接確認してください。東京都および各区市の外壁塗装・省エネ改修助成金は年度・地域で条件が変わるため、お住まいの区市の窓口で最新情報を確認してください。

施工時期の選び方

塗膜がきれいに形成される気温5〜30度・湿度85%未満が目安です。東京では春(4〜5月)と秋(10〜11月)が最適。梅雨、真夏の高温期、真冬の低温期は避けるのが無難です。人気シーズンは予約が埋まりやすく、都内は施工業者の稼働も混み合うため、劣化サインが出たら早めの相見積もりを推奨します。

外壁と屋根を同時にやると安い(東京都)

区分条件最安平均最高
外壁+屋根塗装セット 全国基準30坪 一式90.0万円110.0万円130.0万円
東京都換算(×関東1.10)同上99.0万円121.0万円143.0万円

足場代1回分で済むためセット割引があります。セットで200万円を超える見積もりは警戒してください。

その見積もり、第三者の目で確かめませんか。

受け取った見積もりをEHN(見積もりハッカーニュース)に匿名で投稿すれば、KIRAが過去の実例と並べて無料で解剖します。他の施主の実例を見る →

よくある質問(FAQ)

東京都の外壁塗装の相場はいくらですか？

30坪・シリコン塗料の一式で約77.0万〜126.5万円、中央値は約99.0万円です。全国基準の一式レンジ(70万〜115万円、足場・養生・3回塗り・付帯塗装込み)に関東地方の地域係数1.10を掛けた換算値です。出典はHORIZON SHIELD souba-db v2.1.0(2026-06-15)、大賀俊勝(建設実務30年)監修。

塗料はどのグレードを選ぶべきですか？

東京都の㎡単価(材工の目安)はシリコン2,530〜3,850円(耐用10〜15年)、ラジカル3,080〜4,400円(12〜16年)、フッ素4,180〜5,500円(15〜20年)、無機4,950〜7,150円(20〜25年)です。幹線道路沿いや西日の強い立地では汚れと紫外線で劣化が早まるため、低汚染性やセルフクリーニング機能のあるフッ素・無機グレードが長い目で有利になりやすいです。

面積(坪数)ごとの目安はどれくらいですか？

東京都のシリコン一式の目安は20坪で約55.0万〜88.0万円、30坪で約77.0万〜126.5万円、40坪で約104.5万〜154.0万円です。都内は3階建て狭小住宅が多く、足場の割増が生じやすいため上振れしやすい点に注意してください。

いつ塗り替えるべきですか？劣化のサインは？

手で触ると白い粉がつくチョーキング、ヘアクラック(髪の毛状のひび)、塗膜の剥がれ・膨れ、コケやカビ、シーリング(目地)の割れが塗り替えの目安です。都内は幹線道路沿いの排気ガスで外壁が黒ずみやすく、汚れが早く目立つ傾向があります。シーリング切れとひび割れの放置は雨水浸入で下地補修費が別途かかります。

外壁材によって費用は変わりますか？

変わります。モルタルはひび割れ補修、窯業サイディングは目地シーリング打ち替え、金属サイディングは錆止め、ALCは吸水対策の下塗りが要点です。タイル外壁は基本的に塗装不要ですが、目地やシーリングの補修は必要です。見積もりに下地補修と付帯部の項目があるか確認してください。

東京都特有の注意点はありますか？

都内は隣家との距離が近い狭小地・3階建てが多く、幅寄せ足場や特殊足場で足場代が割増になりやすいです。幹線道路や環状線沿いは排気ガス・粉塵で外壁が黒ずみやすく、丁寧な高圧洗浄と低汚染塗料が有効です。ヒートアイランドで南面・西面の紫外線劣化が早まる傾向があり、近隣密集地では飛散防止ネットと近隣挨拶が施工品質と同じくらい重要です。

この適正価格が改ざんされていないことを確認できますか？

できます。基準(外壁塗装30坪シリコン一式 70万〜115万円)はSHA-256ハッシュ(990172746d76から始まる64桁)で刻印済みです。souba-db.jsonのfair_price_claimをJSON文字列化してSHA-256を再計算すれば、誰でも発行者を信用せずに照合できます。PTKAの宣言はBitcoin Block #949356にアンカーされ、OpenTimestampsで検証できます。

見積もりで必ず確認すべき点は？

足場代(狭小地は割増の根拠)、高圧洗浄、下地補修(ひび・シーリング)、塗料名と塗布回数(通常3回)、付帯部塗装(軒天・雨樋・破風・水切り)、保証年数、近隣養生の記載を確認してください。実演診断では150万円が全国平均比+67%の「過剰請求の懸念水準」判定でした。

外壁と屋根を同時に塗ると安くなりますか？

なります。足場代が1回分で済むためです。外壁+屋根塗装セット(30坪)の全国基準は90万〜130万円、東京都換算では約99.0万〜143.0万円です。セットで200万円を超える見積もりは警戒してください。

都内で足場代が高くなるのはなぜですか？

隣家との距離が狭い密集地では、通常の足場が組めず幅寄せ足場・単管足場・特殊な養生が必要になるためです。3階建て狭小住宅も多く、高さと搬入経路の制約で人件費が上がります。足場代が相場(600〜900円/㎡)より高い場合は、その理由(狭小・高さ・搬入)を明記してもらうと納得しやすくなります。

悪徳業者を見分けるには？

訪問販売での即日契約要求、「今だけ」「モニター価格」の値引き、「火災保険で自己負担ゼロ」と契約を急がせる手口、足場や洗浄を省く格安見積もり、「一式」だらけで内訳を出さない業者は警戒対象です。必ず2〜3社の相見積もりを取り、内訳を比較してください。不安な見積もりはEHNに匿名で投稿すれば無料で第三者の目が入ります。

出典・データソース

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HORIZON SHIELD（運営 The HORIZ音s株式会社）は、施工業者から紹介手数料や送客の報酬を受け取らない独立した第三者です。相場の検証設計は配布論文SSRN 6964439で公開。監修 大賀俊勝（ORCID 0009-0000-9180-903X）。